2019.01.22 法律コラム

住宅ローンの返済が困難になった場合の債務整理の活用方法

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マイホームを購入するときは、長期の住宅ローンを組むのが一般的です。
しかし、返済の途中で様々な事情があり、返済計画が崩れてしまうことも考えられます。
さまざまな事情から毎月の住宅ローンの返済が困難になっている方は、債務整理を検討するのも一つの方法です。

目的に合った債務整理をすることで、ご自身にあった住宅ローン返済の解決方法をみつけることができます。

1.住宅ローンが返済できなくなったときの対策

(1)住宅ローンを返済できない期間がいつまで続くのかを把握する

住宅ローンの返済が困難になる理由は様々ですが、まずは、それが一時的なものなのか、それとも長期的に続くのかを把握し、状況に合った対策をとることが大切です。

(2)一時的な収入の減少で住宅ローンの返済が困難な場合

一時的に住宅ローンの返済ができなくなる理由としては、リストラや会社の倒産による失業や転職、現職の一時的なボーナスのカット、冠婚葬祭などで多額の出費が重なる、などが考えられます。

こういった場合は、まず住宅ローンを借り入れた金融機関へ相談してみてください。

金融機関に早く相談することで、返済期間の延長や、一定期間の金利を減額し、住宅ローンの返済方法を変更するリスケ(リスケジュール)と呼ばれる対策をとることができます。

リスケをすることで、毎月10万円の返済がある住宅ローンを、1年間だけ毎月5万円に減額できる場合もあります。

もちろん、減額された分は将来的に返済する必要がありますが、一時的にでも返済額が減ることで生活基盤を立て直す時間を作れるのではないでしょうか。

リスケには審査があるので、金融機関に相談すれば必ずできるわけではありません。住宅ローンの返済が滞っていると、審査で非常に不利になりますので早めの相談が大切です。

もし、リスケができなかった場合は、勤めている会社の貸付金制度の利用や、親族に借りるなどで対策しましょう。

(3)住宅ローンを返済する目途が全く立たない場合

病気やケガなどで長期的に働くことができず、安定した収入がしばらく見込めない場合や、転職や会社の経営悪化で給料が大幅にダウンし、回復が見込めない場合は、マイホームの売却や債務整理を検討しましょう。

・マイホームの売却
住宅ローンを返済する目途が立たない場合は、マイホームを売却することで住宅ローンの返済に当てることができます。また、住宅ローンの残債以上の価格で売却できれば、新しい住居にかかる費用や生活費にあてることもできます。

・債務整理
マイホームを手放したくない場合や、住宅ローン以外にも借り入れがある場合で返済に困っているときには、自己破産や個人再生などの債務整理をします。

自己破産をすることで、住宅ローンだけでなくその他の借金を全て無くして再スタートし、生活を立て直すことができますし、個人再生では、マイホームを手放さずに住宅ローン以外の借入を減額することもできます。

(4)マイホームを売却したのに住宅ローンの返済が続くことも

住宅ローンが残っているマイホームを売却する場合は、売却時に住宅ローンを完済しなければいけません。

これは、住宅ローンを借り入れた金融機関が、返済が滞ったときにマイホームを差し押さえるための抵当権を持っているためです。抵当権が付いたままの住宅は基本的に買い手がつきません。また、抵当権は住宅ローンを完済しなければ外すことができないのです。

もし、住宅ローンの残債よりもマイホームの売却価格が低かった場合、差額を自分で用意しなければいけません。

差額が用意できない場合でも、マイホームを売却できる仕組みが任意売却です。

任意売却とは、抵当権を持っている金融機関に合意を得て、売却後に住宅ローンの残債が残ってもマイホームを売却できる方法です。任意売却をすれば、差額を用意できなくても抵当権を外すことができます。

ただし、任意売却したあとに残った住宅ローンは無くなったわけではなく、返済義務は残ります。
残った住宅ローンの返済は、今まで通り返済を続ける必要があります。もし、残った住宅ローンの返済ができない場合は、自己破産をして住宅ローンを消滅させる方法や、個人再生をして返済額を減額する方法があります。

2.住宅ローンが残ったまま債務整理をする場合の注意点

(1)債務整理で住宅ローンの負担を減らす方法とは

・個人再生
住宅ローン以外にも借り入れがあるが、資産をなるべく残したい場合は、個人再生が有効な手段になります。個人再生は、返済額を大幅に減額できる債務整理になり、債権者は全て平等に扱われるため、複数の借り入れがある場合でも平等に返済額を減らすことができます。

ローンが残っている資産は没収されてしまいますが、それ以外のものは手元に残すことができます。

・自己破産
全ての借金を無くして再スタートしたい場合には、自己破産が有効です。自己破産が認められれば、住宅ローンやそれ以外の借金の返済義務がなくなります。

ただし、基準以上の価値がある資産は全て没収されてしまい手元に残すことはできません。

(2)マイホームを手放したくない場合は個人再生をする

個人再生をすれば、マイホームを手放さずに住み続けられる可能性があります。
サラリーマンなどで、継続的な収入が見込める方が個人再生をすることで、住宅ローン以外の借金を減額できるので、住宅ローンの返済に集中する環境を作ることができます。

もし、住宅ローン以外で借り入れている返済金額が負担になり、住宅ローンの返済が困難になっている場合は、個人再生をすることで、マイホームを残すことができます。

(3)手放したマイホームに賃貸で住むことも可能

マイホームを売却後にそのまま住み続けたい場合は、リースバックを利用する方法があります。

リースバックとは、マイホームの買い主と賃貸契約を結ぶことで、マイホームにそのまま住み続けることができる仕組みです。

マイホームの買い主に毎月支払うのは家賃になるので、住宅ローンの返済にはなりません。そのため、買い戻しをしない限りはいつまで払い続けても、自分のものにはならないので注意が必要です。

(4)マイホームを手放して再スタートをするなら自己破産をする

自己破産をすれば住宅ローンや、その他の借り入れを無くすことができます。その代わり、マイホームや所持している資産を手放さなくてはいけません。

そのため、マイホームを手放した瞬間に住む場所も無くなってしまうので、すぐに次の住居を探す必要があります。

自己破産をしても、アパートやマンションなどの賃貸契約を結ぶことは可能です。

3.個人再生のメリットとデメリット

(1)個人再生とは?

個人再生は、借金の返済が困難になった場合に、裁判所を通じて返済額を大幅に減額してもらえる債務整理です。複数の借入がある場合、全て平等に債務整理の対象になるので、債権者を選択することはできません。

個人再生では、ローンの残債がない資産は、全て所有し続けることができるのが特徴です。

しかし、個人再生は借金を減額するだけなので、借金自体が無くなるわけではありません。
もし、個人再生後に返済が滞ってしまうと、減額が取り消しになってしまう可能性もあります。

(2)住宅ローンは住宅資金特別条項で守られる

個人再生をする場合、住宅資金特別条項を利用することで、住宅ローンが残っているマイホームを手放さずに残すことができます。

個人再生は、債権者を全て平等に扱うため、対象を選択することができないので、ローンが残っている資産は全て債権者に没収されてします。しかし、住宅資金特別条項を利用すれば、住宅ローンを個人再生の対象外にすることができるのです。

そのため、マイホームは没収されずに、そのまま住宅ローンの返済を続けることで手放さずに残すことができます。

住宅ローンの残債は減額されませんが、住宅ローン以外の借金を減額できれば、毎月の返済額の負担を減らすことができます。

(3)個人再生のデメリット

個人再生をすることで、信用情報機関に事故情報として登録されます。
いわゆるブラックリストに載ることになり、個人再生後5~10年程は新たにローンを組むことや、クレジットカードを作ることができなくなります。

また、個人再生をすると、官報という国が発行する機関紙に掲載されます。

4.自己破産のメリットとデメリット

(1)自己破産とは?

自己破産とは、返済義務のある借金を消滅させることができる債務整理です。

ただし、健康保険料や年金などの税金の滞納分、損害賠償金、養育費などいくつかの項目は自己破産をしても免除にはなりません。

(2)借入先が複数でも借金を消すことができる

複数の債権者から借入がある場合でも、全ての債権者が対象となり、返済義務は平等に無くなります。
たとえば、住宅ローン以外にも車のローンや、カードローンなど複数の借金を抱えている場合でも、全ての返済義務を無くすことができるのです。

(3)自己破産のデメリット

自己破産をすると、借金が無くなる変わりに20万円以上の価値がある資産や99万円以上の現金など、生活に必要なもの以外は全て没収されてしまいます。

また、個人再生と同じように、自己破産をしたことが官報に掲載されます。

自己破産をすれば、ブラックリストに載るため5~10年は新たなローンを組むことや、クレジットカードを作ることができなくなります。

5.弁護士に依頼するメリット

住宅ローンの返済が困難になった場合に、弁護士に依頼するメリットはどういったものがあるのでしょうか。

(1)督促をすぐに止めることができる

住宅ローンや、その他の借り入れの返済が滞ると、債権者からすぐに督促の連絡がきます。督促が気になってしまうと、生活や仕事に支障をきたすことも考えられます。

弁護士に任意整理を依頼することで、すぐに債権者に通達を送り、債権者と債務者との間に入ってくれるので、数日で督促の連絡を止めることができます。

(2)弁護士と相談することで希望に沿った最善の方法が見つかる

住宅ローンの返済に困難になった場合、すぐに弁護士にご相談ください。
お客様の要望をお聞きし、ご希望に沿った解決方法をご提案します。

(3)手続きが早く進む

債務整理の手続きなどは法律が関わるため、手続きに時間がかかってしまいます。また、お仕事をしながらの場合は、手続きが思うように進まず時間だけが過ぎてしまうことも。弁護士にお任せいただければ、法律のプロがスムーズに手続きを進めます。

(4)手続きは弁護士に全て任せられる

債務整理の手続きには、法律の知識が必要になりますが、面倒な手続きなどは弁護士がお引き受けしますのでご安心ください。

5.まとめ

住宅ローンの返済が困難になると、精神的に追い詰められ、正常な判断ができなくなる場合があります。また、一人で抱え込んでしまうと時間ばかりが過ぎてしまい、状況がさらに悪化することも考えられます。

問題を早期に解決するためにも、まずは弁護士に相談をしてください。

新小岩法律事務所は、債務整理に関する無料相談を行っております。
土日も相談に対応しておりますので、お気軽にご連絡ください。